김 원장은 본인 명의의 20억 상당 토지 절반을 11살인 조카에게 증여했다. 토지 명의는 김 원장으로 되어 있지만, 실질적으로는 김 원장 형이 동생 명의만 빌려, 매수했던 것이다. 이번에 형으로 명의를 옮기려다가 아예 형님의 아들인 조카에게 증여하기로 결정했다. 김 원장은 증여 시, 본인의 채무를 조카가 인수하면 세금을 절세할 수 있다는 소리에 토지를 담보로 근저당권이 설정된 채무 3억원을 조카가 인수하는 방법으로 증여했다. 따라서, 조카는 10억원이 아닌, 채무 3억원을 차감한 7억원에 대해서만 증여세를 납부하여 절세가 가능했다.
하지만 김 원장은 최근 세무서로부터 갑자기 과세 예고 통지서를 받았다. 세무서측은 수입이 없는 조카가 실질적으로 채무를 인수했다고 볼 수 없으므로, 7억이 아닌 10억원 상당의 토지 전체에 대한 증여세를 추가로 과세하겠다는 내용이었다.
이처럼, 절세를 위해 미성년자에게 부동산과 함께 채무를 인수시키는 부담부 증여 시, 주의할 점은 다음과 같다.
첫째, 미성년자에게 부담부증여 시 친권자 동의가 필요하다.
민법에서는 "미성년자인 자녀가 법정대리인 동의없이 할 수 있는 유효한 법률행위는 단순히 권리만을 얻거나, 의무만을 면하는 행위여야 한다"고 명시하고 있다. 이 사례에서 김 원장이 11세 조카와 직접 채무를 인수하는 부담부증여계약을 체결하였다는 것은 사회통념상으로도 인정하기 어려우므로 세무서는 부담부증여를 인정하지 않은 것이다.
즉, 부담부증여를 인정받기 위해서는 증여계약서상, 미성년자인 조카를 대신하여 법정대리인인 친권자가 증여계약을 체결하거나 자녀가 부담할 채무를 법정대리인이 동의한 내용을 나타내는 것이 바람직하다.
둘째, 자녀가 채무상환 능력이 있는지 검토해야 하고, 없을 경우 단순증여가 바람직하다.
일반적으로 당장 증여받는 자녀가 부담해야 할 세금을 줄이기 위해, 부담부증여를 결정한다. 하지만, 증여가 이루어진 이후, 인수한 채무는 자녀가 본인 소득 범위 내에서 상환해야 하며, 부모가 대신 상환해주는 경우에는 추가 증여 문제가 발생할 수 있다.
미성년자인 김 원장의 조카도 별다른 소득이 없기 때문에 인수한 대출 3억원에 대한 대출 원리금을 현실적으로 부모가 대신 상환해 줘야 하므로, 추가 증여문제가 발생할 수 있다. 따라서, 증여 시 증여세를 조금 더 부담하더라도 자녀의 채무상환 부담을 감안한다면 단순 증여가 장기적으로 오히려 바람직할 수도 있다.
셋째, 자녀가 소득이 없을 경우, 부담부증여보다 보증금을 인수한다.
현실적으로 미성년자 자녀라면 일반적으로 별도 소득이 없으므로 채무로써 대출을 인수하는 경우, 차후 대출 원리금 상환을 부모가 대신 부담해야 하므로 추가 증여문제가 발생할 수 있다.
미성년자와 같이 별도 소득이 없다면, 대출보다 보증금을 인수하는 방법을 고려하는 것이 좋다.
보증금은 대출과 같이 동일한 채무로써 부담부증여의 절세효과가 있지만, 대출과 같은 이자 부담이 없어 미성년자도 증여 이후에 추가적인 상환부담이 발생하지 않기 때문이다.
넷째, 증여받는 부동산의 종류에 따라 채무의 종류를 다르게 한다.
만약 임야나 나대지를 미성년자가 증여받는 경우, 대출을 이용하는 방법은 증여 이후 대출 원리금을 상환해야 하는 문제가 있어 그다지 바람직하지 않다. 반면, 상가건물 등과 같은 수익형 부동산을 미성년자가 증여받는 경우 대출을 이용하여 증여세를 줄이는 것도 고려 대상이다.
수익형 부동산은 임야 등과 달리 증여 이후 임대소득이 발생되고, 이는 자녀에게 귀속되므로 부동산 임대소득으로 대출 원리금을 상환할 능력이 되기 때문이다. 주택의 경우 통상 세무서에 신고하는 소득이 발생되지는 않으므로, 대출보다는 보증금을 이용, 증여세를 절세하는 것이 좋다.
다섯째, 부담부증여시 채무부문에 대한 양도세와 단순증여세의 크기를 비교, 결정한다.
일반적으로 부담부증여는 부동산가액에서 자녀가 인수하는 채무가액을 차감한 가액에 대해서만 증여세가 과세되기 때문에 부동산만 증여받는 단순증여보다 유리하다.
하지만, 채무부분에 대해서는 증여하는 부모에게 양도세가 과세된다. 이처럼, 부담부증여 시에는 단순증여 시, 과세되지 않던 양도세가 과세되지만, 채무인수를 통해 줄어드는 증여세가 늘어나는 양도세보다 크기 때문에 결과적으로는 부담부증여가 유리한 경우가 일반적이다. 하지만, 다주택자라면 부담부증여를 다시 한번 생각해야 한다.
세 채의 주택 중, 한 채를 증여하는 경우, 채무부분에 대한 양도세율이 60%로 중과되고 있어, 증여세 최고 세율인 50%보다 높아 오히려 부담부증여 시, 세부담이 커지게 된다. 2주택의 경우도 마찬가지다. 2007년부터는 2주택도 양도세율이 50%로 중과되므로, 2주택 중 1채를 증여하는 경우에는 통상 단순증여가 유리할 수 있다.
이처럼 소득이 없는 미성년자 자녀에게 부담부증여 시에는 여러가지 면으로 고려하여, 부담부증여를 결정해야 한다.
재테크 상담 www.gwdc.co.kr / ceo@gwdc.co.kr
김수미 기자
smkim@monews.co.kr