의사 갑은 6년 전부터 서울에서 조그만 상가를 임차하여(보증금 5000만원, 임대료 180만원) 안과를 운영해 오고 있다. 처음에는 2년 단위로 계약을 하여 안과를 운영했으나 수입이 너무 적어 장소를 옮기고자 하고 있다. 그러나 주인은 상가를 내 놓고 나가라는 말만 하고 보증금을 주지 않은 사이 어느 덧 6년째가 되고 있고, 갑은 하는 수 없이 중개사무실에 상가를 내 놓았다.

　그 후 새 임차인 될 자가 나타나게 되어 의원 자리를 옮길 수 있겠구나라고 생각했는데 부동산 등기부 등본을 떼 본 후 7억원의 근저당권이 설정되어 있는 사실을 발견하고는 뒤도 안돌아 보고 가버리고 말았다. 갑이 임차 당시에는 상가에 8천만원을 채권최고액으로 하는 근저당권이 설정되어 있었을 뿐이었는데 상가주인이 자신의 다른 상가들과 공동담보로 하여 위와 같은 거액의 근저당권을 설정한 것이다.

　갑이 취해야 할 조치는?


임대차 종료후 보증금 반환소송
승소 확정땐 상가 경매 신청해야

　갑의 입장에서 어떻게든 보증금을 회수하여 나가기 위해서는 상가 경매의 절차를 밟는 것이 가장 빠르다고 할 것입니다. 그러기 위해 일단 상가임대차보호법이 적용되어야 임차인이 저당권과 같은 취급을 받는데 위 사례의 경우 환산보증금이 2억3000만원(=5000+180만×100)이 되어 서울 지역에서는 위 법의 적용범위에 속하게 됩니다. 그리고 갑은 위 임대차를 종료시켜야 보증금 청구를 할 수 있습니다. 그러나 위 사례는 묵시적으로 임대차가 갱신된 경우이므로 임차인 갑은 서면으로 임대차를 종료시키겠다는 의사를 임대인에게 보내야 하고 서면이 도달하고 3개월이 지나면 임대차는 종료되게 됩니다.

　임대차가 종료되게 되면 보증금 반환소송을 제기해야 하고 여기에서 승소를 확정시키면 상가에 대해 경매를 신청해야 합니다. 경매에서는 각 채권별로 순위를 매겨야 하는데, 상가임대차보호법의 적용을 받는 임차인의 보증금채권은 임차인이 사업자등록을 한 날과 저당채무의 설정일을 비교하여 빠른 날짜의 것에 우선순위를 주게 됩니다.

　따라서 본 사안에서는 경락가에서 최선순위 저당채무(8000만원)를 공제한 잔액에서 갑의 보증금이 배당되며 따라서 갑이 보증금 전액을 회수할 수 있는지는 경락가가 얼마가 될지가 관건이 될 것이고 갑의 보증금보다 후순위인 7억원의 저당채무는 갑의 상가에 새 임차인이 들어오게 될지에는 영향을 미칠 수 있지만 갑의 보증금 회수에는 전혀 영향을 미칠 수 없습니다.

　그리고 많이 오해하는 부분이 주인이 보증금을 안 빼주어 어쩔 수 없이 상가에 머물러 있을 수 밖에 없으니 그때까지 임대료는 안 내도 되는 것이 아닌가라는 점인데, 대법원은 상가를 비우고 있지 않은 이상 상가에 머문 동안의 임대료는 반환해야 한다고 판시하고 있기에 만약 갑이 영업이 안되어 임대료를 연체했다면 그 금액은 위 회수되는 보증금에서 공제를 해야 합니다.

　법무법인 정 암(02-595-3114)
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