이에 A는 모텔을 새롭게 인테리어하고 B에게 보증금 3억원에 임대료 600만원, 임대기간을 2년으로 하여 임대를 내주었다.
그런데 위 임차인이 첫달엔 임대료를 내더니 그 다음달부터는 전혀 임대료를 내지 않았다. 임대료로 대출이자를 내고 생활비까지 충당하려던 A의 계획은 모두 깨지고 이자가 연체되자 급기야 위 모텔에 경매가 시작되었다. 더욱더 놀라운 것은 위 B가 자신의 보증금 3억원을 배당받겠다고 배당신청까지 한 것이다. A가 취해야 할 조치는?
임대료 연체건물 경매때 임대인 배당액
"경락가 - (대출원리금 - 보증금잔액)"
일반적으로 임차인이 보증금을 넉넉하게 지불한 경우에는 임대료를 안내더라도 결국 보증금에서 공제할 것이어서 사실 임대인이 급할 것은 없다고 볼 수 있습니다. 그러나 문제되는 것은 위 임대료 수익을 가지고 고액의 부동산 대출이자를 갚아야 한다거나 아니면 중요하게 지출할 용도가 정해진 경우입니다. 필자가 상담을 하거나 소송을 진행하면서 위와 같은 상황이 발생하고 결국 부동산을 잃게 되는 경우를 많이 보았는데, 임차인의 행태에 분개하거나 당황하지 말고 급히 법적인 조치를 이행해야 하는 것입니다.
이 글의 결론은 배당이의 소송입니다. 배당이의 소송이란 배당에 실체적 하자가 있는 경우 법원에 그 하자의 시정을 구하는 것입니다. 경매가 진행되어 배당이 개시되면 위와 같은 사례에서 일단 대출은행이 1순위권자가 되어 대출원리금을 받아가게 될 것이고 그 다음순위 저당권자 등이 배당을 받게 됩니다. 만약 B가 임대료를 충실하게 지급한 경우라면 B도 자신의 보증금을 배당받을 수는 있습니다.
그러나 3년간 임대료를 내지 않았다면 2억여원이 공제된 잔액을 받아갈 수 있을 뿐이므로 A로서는 그 사실을 법원에 주장하여 결국 경락가에서 위 대출원리금과 B의 보증금 잔액을 공제한 잔액을 배당받을 수 있는 것입니다.
그러나 위 사안과 같이 임대료의 수입이 반드시 필요한 임대인이라면 좀 더 빨리 점유이전금지 가처분에 이은 명도소송을 제기하여 경매의 진행을 막았어야하지 않을까하는 아쉬움이 남는 사건이었습니다.
법무법인 정 암(02-595-3114)
김수미 기자
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