의사A는 상가를 보증금 2억원을 받고 식당업에 종사하는 B에게 임대를 내 주었다. 그런데 B는 하는 일이 제대로 잘 안되어 큰 빚을 졌다는 얘기가 들리더니 급기야 상가내의 물건을 놔 두고 가족들과 야밤 도주를 해버렸다.
　그 후 B로부터 위 임대차의 보증금채권을 C에게 양도한다는 내용증명이 도착하였고, 다시 D가 위 보증금채권을 가압류한다는 결정문이 법원으로부터 날아왔다. A는 빨리 보증금을 주고 다른 곳에 임대를 내 주기를 원하는데 상가에 B의 물건이 있어 어찌할 바를 모르고 있다. A는 누구에게 보증금을 주고 또 상가의 물건은 어떻게 해야 하나?

명도소송제기 상가 비운 후
보증금 잔액 양수인에 줘야

　임대인은 임차인에게 보증금을 돌려 줄 의무가 있는데, 이는 임차인의 입장에서는 채권이 되며 이러한 채권은 타인에게 양도를 할 수 있습니다. 채권양도의 원칙적인 방법은 채권자가 채무자에게 "내 채권을 누구에게 양도한다"는 통지를 하는 형식을 띠게 됩니다.
　이와 같은 양도는 매도와 같은 의미이며, 이것이 주택이라면 매도 후 이전등기를 하면 완벽하게 처리가 되지만 무형인 채권은 양도 후에도 자취를 남길 수 있어 이중양도의 가능성이 존재하며, 이중양도가 되는 경우 그 양수인간에 누가 진정한 채권양수인인가의 다툼이 벌어지게 됩니다.
　판례는 이러한 경우 확정일자 있는 통지로 양도가 되고, 채무자(위에서는 임대인인 A)에게 먼저 도달한 통지에서의 양수인이 진정한 양수인이라고 보고 있습니다.
　위 사안에서는 B의 내용증명이 임대인에게 먼저 도달했기에 채권양도가 가압류보다 우위에 있습니다. 위에서 가압류는 후에 소송을 거쳐 강제로 채권을 양수받을 지위를 부여 받기에 채권양도와 동일선상에 있는 것입니다.
　여하간 진정한 양수인은 C가 되고 A는 C에게 밀린 임대료 등을 공제한 보증금 잔액(남은 계약기간까지의 임대료만 공제)을 줄 의무를 부담합니다.
　다만 그냥 보증금을 내 주어서는 안되는데 그 이유는 상가에 임차인의 물건이 그대로 남아있기 때문입니다. 아무리 행방이 묘연하다고 해도 타인의 물건을 임의로 치우다가는 형사처벌을 받을 수도 있습니다.
　따라서 이 경우 명도소송을 제기하여 강제집행의 방법으로 상가를 비워야 할 것이며, 위의 보증금 잔액을 그 때 내주면 모든 문제가 처리가 될 것입니다.

법무법인 정 암(02-595-3114)
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