경매신청은 보증금 반환소송 후에

　의사 A는 건물주 명의로 1개의 등기가 된 건물 중 일부에 보증금 3억원에 월세 250만원으로 얻어 의원을 개설하였다. 처음에 2년 계약을 하고, 4년 임차한 다음, 더 좋은 자리가 생겨 5년이 끝날 무렵 세를 빼달라고 하는데, 지금 주인이 1년이 넘게 미뤄오면서 배짱을 부리고 있다. 그 건물에는 현재 A 외에도 상가가 4개 더 입점해 있다. 다만, A는 자신이 임차하는 부분에 관해서만 전세등기를 해놓은 상태고, 그 건물 전체에 대하여 전세등기보다 앞선 근저당권 등기가 설정되어 있다. 현재 주인은 경매를 붙이던지 하라면서 전세금을 빼주려 하지 않는데, A는 어떻게 해야 할까?


　임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 A는 보증금소송을 제기할 수 있는데, 위의 사안은 전세권 등기가 되어 있으므로 이를 통한 경매신청권이 인정되는지가 문제될 수 있습니다. 원칙적으로 민법은 전세권 등기에 의한 경매신청권을 인정하고 있습니다.
　일단 경매와 관련해서는 다시 근저당권자 및 경락인과의 문제가 제기되는데, 자신이 대항력(임차인이 사업자등록을 하고 상가를 인도받은 경우 그 상가주인에 대하여 뿐 아니라 제3자에 대해서도 계약기간 동안은 이사를 가지 않고 계속 거주할 권리)을 갖게 되는 시점보다 이전에 근저당권 등이 있으면, 경매에서는 근저당권자가 그 채권액 만큼 우선배당을 받고 나머지에 대해서만 임차인들이 배당을 받을 수 있을 뿐이고 설령 보증금을 전부 못 받는다고 하더라도 상가를 비워주어야 합니다.
　반면, 만약 대항력을 갖춘 시점 이전에 근저당권이 설정되어 있지 않다면 상가의 경매대가에서 우선적으로 임차인들이 보증금을 환수받을 권리가 있고(각 임차인들은 확정일자순 또는 확정일자와 전세등기시점을 기준으로 배당을 받게 됩니다), 만약 전액을 받지 못한 자는 자신들의 보증금을 전액 받을 때까지 경락인에게 상가를 인도해 줄 의무가 없습니다. 그런데 위의 사안에서는 근저당권이 최우선적으로 설정되어 있으므로 경매로 넘어가면 세입자들이 매우 불리해지게 되는 것입니다.
　더구나 위에서 A는 전세권등기로 인한 경매신청권도 없는 상태입니다. 판례는 건물 일부의 전세권에 의한 경매신청권을 부정하고 만약 근저당권 등에 의해 경매가 되면 자신의 순위에 맞게 배당을 받을 권리가 있을 뿐이라고 판시한 바가 있습니다. 따라서 전세권 자체에 기해서는 경매를 신청할 수는 없고, 불리한 사안인데도 어떻게든 경매를 하기로 마음 먹었다면 법원에 보증금 반환 소송을 제기한 후 승소확정판결을 받은 다음 이를 통해 상가건물에 대해 강제경매를 신청하는 방법을 택해야 할 것입니다.

법무법인 정 암 (02-595-3114)
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