잔금지급·소유이전·저당권 말소 동시에
A는 아파트를 3억 5백만원에 B에게 매도하기로 계약을 체결하고, 매수인 B로부터 계약금으로 1800만원만 받은 상태이다.
현재 A의 아파트에는 근저당권 채무액이 1억4천만원만큼 설정되어 있는데, B는 약정시에는 자신이 대출을 받아 매수대금을 처리하기로 해 놓고 그것이 여의치 않자 이제와서는 위 근저당채무를 공제한 상태에서 중도금을 지급하겠다고 우기고 있다.
이러한 상황에 아파트 가격이 급등을 하자 A는 차라리 이 계약을 해제하기를 원하고 있다. A는 어느 정도의 위약금을 주고 해제를 할 수 있고 과연 해제는 가능할까?
대부분의 아파트가 대출채무가 존재하는 까닭에 그에 대한 법적처리를 모르는 일반인들 사이에서 많이 일어나는 일이다.
부동산중개업소에 가면 "대출채무를 끼고 사면 되겠네요"라는 얘기를 많이 한다. 그러나 이는 전혀 근거가 없는 얘기다.
비록 담보대출이라고 해도 채무자가 바뀌면 변제능력도 바뀌고 최초 담보대출시 대출비율과 현재의 그것은 다르기 때문에 금융기관의 승락이 없으면 매수인이 바로 그 채무자로 될 수는 없다.
따라서 이를 안이하게 믿고 계약을 체결한 매수인이 골탕을 먹게 되고, 그럼 매수인은 근저당권이 설정된 아파트를 제 값을 다 주고 사야하는가가 문제되는데, 판례는 잔금지급의무와 소유권이전의무 그리고 저당권말소의무는 동시에 이행되어야 한다고 판시하고 있다. 따라서 A는 잔금을 지급 받을 때 위 근저당권을 말소해주면 족한 것이다. 결국 위 사안의 약정에서 "중도금은 위 채무를 인수하는 것으로 갈음한다"는 내용이 없다면 B의 위 주장은 전혀 받아들여질 수 없는 내용이 된다. A의 입장에서는 고려할 수 있는 해제 방법은 계약금 해제다. 이는 계약 당사자 쌍방 중 일방이라도 이행의 착수를 안 한 시점이라면 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금 배액을 현실로 제공하고 해제를 해 버리는 것이다. 따라서 A는 3600만원을 현실로 지급하고 계약에서 벗어날 수 있다. 다만 이행의 착수를 했는가는 매우 어려운 문제이므로 반드시 전문가의 상담을 거쳐야 한다.
한편, 1800만원을 추가로 지급하는 것이 부담이 간다면 B에게 중도금 지급기일에 "언제까지 중도금을 지급하지 않으면 본 계약은 해제된다"는 내용의 서면을 보내놓는다면 그리고 B가 그때까지 중도금 전액을 지급하지 않는다면 위 계약은 해제가 되게 된다. B로서는 대출을 받지 않으면 결국 자금마련이 곤란한 상황이어서 이를 이용한 방법인데 만약 무슨 수를 써서든 중도금과 잔금까지 준비가 된다면 A는 소유권을 넘겨야 할 부담을 져야 하는 방법이라고 할 것이다.
법무법인 정 암 (02-595-3114)
김수미 기자
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