임대차관계 유지·해지할지 결정해야

　의사 A는 현재 상가를 임차하여 지방에서 의원을 운영하고 있는데, 보증금은 4천만원이고 임대료는 100만원이다.
그런데 상가주가 얼마 전 상가를 매매하는데, 매매대금에서 보증금을 공제한 금액을 받을 것이라고 하며, 나중에 보증금을 양수인으로부터 받으라고 한다. 그런데 소문에 듣기로 그 양수인은 채무도 많은 등 재력이 충분하지 않아 나중에 보증금을 제대로 받을 수 있을지 걱정이 되어, A는 차라리 다른 상가로 자리를 옮기고 싶은데 상가임대차보호법상 상가가 매매가 되면 그 양수인과 사이에 임대차관계가 승계가 된다고 하여 현재 고민 중이다. A는 어떻게 대처를 해야 할까.
　
　이러한 상담례가 매우 많습니다. 사실 일반인들이 매우 혼동을 일으키고 있는 부분인데 상가가 매매 될 때 임차인이 반드시 상가 양수인과 임대차관계를 유지할 의무를 부담하는 것이 아닙니다.

　즉, 상가임대차보호법상 상가가 매매 되더라도 임차인은 양수인에게 종전의 임대차계약 내용을 주장하면서 그 상가에서 나가지 않고 영업할 권리를 인정하기 위해 "임대차관계를 양수인이 승계한다"는 취지의 규정이 있을 뿐인 것입니다.

　따라서 이 경우 A는 임대차관계의 승계에 이의를 제기하며, 종전 임대차관계를 해지하고, 종전 상가주에게 보증금을 반환할 것을 청구할 권리를 갖게 됩니다. 결론적으로 A는 선택권을 갖고 있으므로 임대차관계를 계속 유지하여 그 상가에서 영업을 계속할지 아니면 임대차계약을 해지할 지를 결정하면 됩니다.

　다만 이러한 선택적 권리에 대한 논의는 상가임대차보호법이 적용되는 상가에 한정한 것일 뿐 입니다. 위 상가는 환산보증금이 1억4천만원으로서(=4천만원+100*100) 이 경우는 전국의 어디에서든 위 법의 적용범위에 포함되게 됩니다. 만약 위 법의 적용범위 밖이라면 임차인이 그 상가에서 계속 영업할 권리를 선택할 수는 없으며, 새 상가주와 합의가 안된다면 무조건 상가를 비워야 할 의무를 지게 됩니다.

　한편, 위와 같은 경우 곤란에 처하는 것이 종전 상가주입니다. 상가주는 당연히 임대차가 승계될 것으로 오판하고 매매대금에서 보증금을 공제하고 지급 받았기 때문입니다. 따라서 만약 상가주의 입장이라면 무조건 매매대금에서 보증금을 공제하고 받을 것이 아니라 일단 임차인의 의사를 정확히 확인하고 이를 결정해야 할 것입니다.

법무법인 정 암 (02-595-3114)
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