의사 갑은 상가를 임차해 의원으로 사용하고 있는데 얼마 전 계약기간이 만료됐다. 그래서 계약 기간을 연장하고 싶어 주인에게 세 번 정도 내용 증명을 보냈으나 답변이 없어 다른 장소를 알아봤고 새로 들어갈 곳이 아직 준비되지 않아 기한이 필요한 상황이었다. 하지만 지금의 임대인이 기한을 기다려주지 않고 단전조치와 사무실 시건 장치를 해두었는데 이 부분에 대해 업무방해와 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금하다.

상가의 경우 임대인이 기간 만료 1달 전까지 갱신거절 통보를 하지 않았다면 묵시의 갱신이 되는 것이 원칙입니다. 따라서 이 사안은 갱신이 된 것으로 보는 것이 옳은 것 같고 따라서 계약서를 새로 쓰지 않았더라도 1년간은 기간이 연장된 것입니다. 이러한 상황에서 임대인이 단전조치를 했고 사무실을 잠궜다면 이는 형사적으로 업무방해죄가 될 것이고 민사적으로도 손해배상을 청구할 수 있어 보입니다.
 
물론 임차인에게 어떤 채무불이행이 있다면 기간 갱신이 되지 않은 경우일 수도 있습니다. 그러나 기간이 종료되었다고 하더라도 임차인이 상가를 인도하기 전까지는 임대인은 명도소송 등 적법한 절차를 통해 인도를 받아야지 단전조치 등을 임의로 사용하면 이 또한 민형사상의 책임추궁을 당할 수 있게 되며, 대법원도 이러한 입장을 보이고 있습니다.
 
차임이나 관리비를 단 1회도 연체한 적이 없는 피해자가 임대차계약의 종료 후 임대료와 관리비를 인상하는 내용의 갱신계약 여부에 관한 의사표시나 명도의무를 지체하고 있다는 이유만으로 그 종료일로부터 16일 만에 피해자의 사무실에 대하여 단전조치를 취한 피고인의 행위는 그 권리를 확보하기 위하여 다른 적법한 절차를 취하는 것이 매우 곤란하였던 것으로 보이지 않아 그 동기와 목적이 정당하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 할 수 없고, 또한 그에 관한 피고인의 이익과 피해자가 침해 받은 이익 사이에 균형이 있는 것으로도 보이지 않으므로, 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 이 사건 단전조치가 사회상규에 위배되지 아니하는 정당행위로서 무죄라는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005도8074).
 
그러나 상황에 따라서는 업무방해죄를 인정하지 않기도 하는데, 다른 대법원 판례를 소개사면, 임차인이 관리비 등을 수개월 체납한 상태에서 관리비 등을 제대로 납부하지 않으면 단전조치를 취하겠다는 경고를 수차례 한 상태에서 시장번영회 회장이 이사회의 결의와 시장번영회의 관리규정에 따라서 관리비 체납자의 점포에 대해 실시한 단전조치는 정당행위로서 업무방해죄를 구성하지 아니한다(대법원 2004. 8. 20. 선고 2003도4732)고 판시한 바 있으므로 참고하시기 바랍니다.
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