의사 갑은 1988년도에 지방의 5000여평의 임야를 구입하고, 1997년도에 조카에게 돈을 빌리면서 임야명의를 조카한테 넘겼다. 그 후 돈을 갚고 명의를 넘겨오려고 하는데 그 지역 땅값이 올라서 그런지 "그 지역이 토지거래허가지역인데 허가가 나올 수 없어서 명의이전이 안된다"며 조카가 명의이전을 거부하고 있다. 그래서 갑이 구청에 가서 알아보니 토지거래허가구역이 맞고, 허가요건도 까다로워 갑으로서는 허가를 받을 수 없다는 것을 알았다. 갑이 땅을 찾아올 수 있는 방법이 없을까?

토지거래허가구역 내 거래 거주요건 갖춰야

양도담보 땅 명의회복 목적 땐 소송 제기해야

　전국에 투기 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 있는데 이러한 토지거래허가구역에서 거래를 허가받기 위해서는 토지이용계획확인원과 토지가 농업 또는 임업용인 경우 세대주를 포함한 전 세대원이 그 지역에서 6개월 또는 1년 이상 거주할 것이 요건으로 요구됩니다.

　이러한 허가구역에서는 좋은 땅이라는 중개사의 말만 듣고 매매계약을 체결하였다가 허가가 안나와 낭패를 보는 분들도 많고, 또는 매매계약을 체결한 상태인데 매수인이 허가요건도 검토 없이 무조건 계약을 한 터라 허가구역 내의 토지소유자가 토지를 다른 데 팔지도 못하게 되어 쩔쩔매는 분들도 참 많습니다.

　특히 허가를 못 받는 상당수가 이러한 거주요건 때문입니다. 예컨대 서울 사는 사람이 지방의 좋은 토지를 사두어야 한다는 것은 알아도 자신이 그 지역에 한동안 거주해야 한다는 것 까지는 예상하지 못하기 때문입니다.

　상황이 이와 같다면 소송을 고려해야 합니다. 그 이유는 토지거래허가라는 것이 "거래"가 있을 경우인데, 지금 하려고 하는 것이 "거래"가 아니라 명의회복을 위한 것이기 때문입니다. 토지거래허가를 규정한 국토이용계획법도 허가를 받아야하는 거래는 "대가를 받고 하는 이전에 한한다"라고 규정하고 있습니다.

　좀더 설명하자면, 처음 "조카에게로의 명의이전"은 돈을 빌리면서 소유명의를 넘기는 것으로써 이를 양도담보라고 하는데 그 실질은 저당권과 같습니다.

　따라서 기존의 명의이전이 담보설정이라는 것을 입증할 수만 있다면(차용증 제출, 이자지급내역), 조카로부터 본인으로의 명의이전이 명의회복에 불과하다는 것이 입증되는 것이고 결국 토지매매가 아닌게 되므로 토지거래허가 없이 등기명의를 가져올 수 있게 되는 것입니다.

　그러나 이러한 사정을 입증하기 위해서는 그 입증은 적어도 판결을 통해 확인을 해주어야 합니다. 당사자 사이에서 예전에 조카에게로의 명의이전이 담보설정일 뿐이었다고 아무리 말해도 구청과 등기소 공무원이 이 말만 믿고 처리를 해줄 수 없는 노릇이기 때문입니다. 실무에서는 공무원들이 판결을 받아오라고 얘기하고는 합니다. 따라서 갑은 조카를 상대로 소송을 제기하고 확정판결을 받아 구청과 등기소에 제출해(물론 차용금은 공탁을 해야 합니다) 등기문제를 처리하면 될 것입니다.

법무법인 정 암(02-595-3114)
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