의사 갑으로서는 매매를 할 경우, 양도소득세가 2억원 이상 나올 것이라며 거부했지만, 건설사측에서는 경비일체를 부담하겠다며 공증까지 작성해주어 결국 갑은 건설사의 요청을 받아들여 매매계약을 하고 잔금까지 받고 등기를 넘겨 준 상태인데 현재 건설사는 양도소득세의 지급을 하지 않고 있다.
갑이 취해야 할 조치는?
매수인 동시이행약정 불이행땐
주택인도 거절 후 양도소득세 청구
일반인의 입장에서는 양도차익의 상당부분을 세금으로 낸다는 것이 참 받아들이기 힘든 일인 것 같습니다.
혹자는 "이익 있는 곳에 세금있다"라고 하지만 투자대상이 아닌 단지 거주대상이었다면 좀 달리 봐야 하는 것은 아닌지, 즉, 적어도 본인이 살고 있는 집을 팔아서 본인이 기존에 살던 집과 비슷한 수준의 주택을 마련할 수는 있어야 하는 것이 아닌가라는 생각을 해 봅니다.
여하간 이러한 연유로 부동산 사업을 하면서 시행사측에서 양도세를 내줄테니 토지와 건축물을 팔라는 제안을 종종 하게 됩니다. 그리고 이러한 제안을 받는 경우 "혹시 사기치는 것 아닌가?"라는 생각과 함께 "그래도 되는가"라는 의문이 생기게 됩니다.
그러나 일반 실무에서도 양도소득세를 매수인이 부담하기로 한 약정의 유효성을 인정하고 있습니다.
다만 문제가 되는 것은 약정 내용이 주택 점유의 이전과 동시이행으로 매매대금과 양도세까지 건설사가 주기로 하였는지의 문제입니다.
만약 이렇게 동시이행약정을 했다면 갑은 동시이행항변권이 있다고 할 것이고 따라서 "건설사가 양도세를 주기 전에 주택을 인도할 수 없다"고 주장할 수 있습니다.
따라서 계속 점유를 이전하지 않으면서 버티면 결국 매수인측인 건설사가 사업의 진행을 위해(재건축 등 사업의 진행을 위해서는 기존 주택을 철거해야 하므로 그 주택을 인도 받아야 하는 것이 필수적입니다) 명도소송을 할 것이고, 그 소송 중에 양도소득세 만큼의 금원을 청구하면 문제가 해결 될 수 있습니다.
한편 양도세를 주택인도와 동시에 이행하기로 약정을 하지 않았을 수도 있습니다.
원래 매매에서 매매대금의 지급과 "주택의 인도, 등기"의 이전이 동시에 이행될 것들이기에 별도의 약정이 없는 상태에서는 매매대금을 지급하면 주택을 인도해야 합니다.
따라서 이 경우에 갑은 건설사에게 양도소득세 만큼의 금액을 지급하라는 소송을 청구하는 것이 원칙이겠으나 소송실무상 다급한 건설사의 상황을 이용하기 위해 주택인도를 거절하면서 금액지급소송을 제기하면 분쟁을 조기에 해결할 수 있을 것이라 할 것입니다.
법무법인 정 암(02-595-3114)
김수미 기자
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