의사 갑은 강남 소재 5층 건물의 3개층을 보증금 6억원, 임대료 2000만원에 그리고 5년간의 기간으로 임차하여 의원을 운영한지 현재 1년이 다 되어가고 있다. 그런데 건물주는 얼마전 물가가 인상이 되었고 재산세가 인상되었다는 이유로 2년차 계약 시작일부터는 보증금과 임대료, 관리비를 환산한 금액의 6%를 인상한다고 일방적으로 통보하여 왔다.
　계약서에는 "임대차기간 만료 전이라도 임대료 등이 공과금, 물가 기타 급격한 경제적 여건의 변화 등 부득이한 사유가 발생한 경우에는 임대인은 15일 전에 통보하고 보증금을 증액할 수 있다"고 규정하고 있다.
　갑은 말도 안된다고 생각하지만 어찌할 바를 모르고 있다. 갑이 취할 조치는?

쌍방 합의 없이 형성권 행사 못해
소송으로 경제사정 변동사실 입증해야

　이 상가 임대차계약의 내용은 특별한 의미가 있다기 보다는 상가임대차보호법의 규정을 확인하는 차원의 규정이라고 할 것인 바, 상가임대차보호법 제11조 제1항은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

　결국 임대인의 증액청구뿐 아니라 임차인의 감액청구도 가능한 것입니다. 그리고 위 법에서는 1번 증감청구를 할 때 보증금 또는 차임의 12%의 범위 내에서 증감이 이뤄져야 하며, 증감이 있은 때로부터 1년 내에는 다시 증감을 청구하지 못하도록 규정하고 있습니다.

　그럼 계약서 또는 법규정에 의하여 일방이 경제사정의 변동을 들어 일방적으로 증액 또는 감액할 수 있는가가 문제가 되는데, 그 이유는 규정상의 표현은 마치 일방이 청구를 하면 증감이 되는 듯이 되어 있기 때문입니다. 일반인들이 상당히 많이 혼동을 하는 부분인데, 이러한 권리는 형성권으로서 설령 일방이 행사를 하더라도 상대방과 합의가 안되면 결국 법원에 소송을 하여 경제사정 등이 변동되었다는 확인을 받아야 가능한 것입니다.

　게다가 이 권리를 행사하기 위해서는 경제사정의 변동 등으로 차임이 상당하지 않게 되었다는 점을 그 주장자가 법원에 입증해야 하는데 재산세의 상승 등은 어차피 건물주가 부담해야 하는 것으로서 차임증감청구의 요건이 되지는 않는다고 보고 있습니다.

　여하간 임대인은 소송으로 차임증액청구를 하면서 차임증감 청구를 위한 경제사정의 급격한 변동이 있었다는 점을 입증해야 하므로 갑으로서는 사실 걱정할 문제는 아닌 것으로 보입니다.

　결국 갑으로서는 임대인의 차임증감 주장은 무시하시고 임대인의 계좌에 약정차임을 입금하면 될 것이며, 더구나 대법원이 차임증감청구소송이 임대인의 승소로 끝나더라도 이는 장래로 향하여 유효한 것이라고 하고 있어 임대인의 요구액을 입금하지 않더라도 차임연체에는 해당하지 않으므로 갑에게는 불이익은 없게 된다고 할 것입니다.

법무법인 정 암(02-595-3114)
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