의사 갑은 상가 2,3층을 임대보증금 3억원, 임대료 2000만원에 3년간 임차하였다. 위 상가 건물의 관리규약에는 관리비를 2개월 이상 연체하는 경우 전기, 수도의 공급을 중단할 수 있도록 되어 있으며, 임대차계약서에는 계약이 종료되는 경우 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있다고 규정되어 있다.

 그런데 갑의 처음 예상과는 다르게 의원 운영이 갈수록 힘들게 되었고, 이에 수개월도 안되어 임대료와 관리비를 연체하게 되었으며, 임대인은 급기야 단전, 단수를 하더니 한달 후 계약해지를 하였고, 해지로부터 두달 후 갑은 어쩔 수 없이 상가의 열쇠를 건네 주었다.

 게다가 임대인은 의원 설비에 관한 철거공사를 하더니 원상회복 비용 3000만원과 철거공사가 끝난 시점까지 임대료와 관리비를 공제한 보증금 잔액을 돌려주겠다는 통보를 해 왔다. 이와 같은 임대인의 조치는 타당한가?


통상손실 배상 계약서상 특약 있어야
연체차임, 정식 계약해지 통보때까지만 공제


 통상적으로 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 자신이 원상회복을 하여 임대인에게 명도를 하는데, 원상회복의 범위에 관해 다툼이 생기면 임대인이 공사를 하여 그 공사비를 청구를 하고 임차인은 마지못해 이를 지불하는 경우가 많습니다. 그러나 임대인의 공사는 단순한 원상회복을 넘어 자신의 상가라는 관점에서 새로운 인테리어를 가미하는 경우가 많기에 그 청구된 공사비의 적정성은 한번 음미해 볼 가치가 있습니다.

 이에 관해 의미있는 하급심 판례가 나왔는데, 이 판결은 임차목적물이 임대차에 의해 어느 정도 가치 하락은 계약의 본질상 당연히 예정되어 있다는 점에서 통상적인 손실일 뿐이고 임차인의 귀책사유에 의한 소모가 아니라면 원상회복 범위에서 벗어난다고 판시하고 있습니다. 즉, 사회통념상 통상적인 방법으로 사용, 수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 되고, 이런 소모까지 배상을 받기 위해서는 계약서상에 특약이 있었어야 한다는 것입니다.

 한편, 위 공사비 중 통상의 소모에 의한 것이 얼마이고, 임차인이 영업을 위해 야기한 부분의 원상회복에 관한 비용이 얼마인지를 임대인이 입증해야 하는데, 그와 같은 구분이 없다면 위 공사비 중 절반인 1500만원만이 원상복구비용(공사비의 50%는 통상소모에 관한 부분)이라는 것이 위 판결의 결론이었습니다.

 또한 흥미로운 것이 연체된 차임에 관한 것이었습니다. 통상은 임차인이 임차목적물을 명도할 당시까지의 차임을 연체차임으로 하여 공제하게 되며, 이는 임차인이 실질적으로 상가를 사용한 시점까지의 부당이득을 반환시키기 위함입니다. 그런데 위 사례에서는 명도 전에 단전, 단수가 되어 갑이 상가를 사용하는데 막대한 지장을 받았다는 점에서 과연 단전, 단수시점까지의 차임만 공제해야 하는지 아니면 계약종료시점인지 아니면 갑이 상가를 명도한 시점까지로 해야 하는지가 문제가 되었는데, 위 판결은 단전, 단수이후 정식으로 계약해지 통보가 된 시점까지의 차임을 공제하도록 판시하고 있습니다.

 단전, 단수는 임차인이 야기한 상황이라는 점에서 단전, 단수 이후의 시점도 차임의 발생을 인정하면서 다만 계약종료 후 실질적 명도시점까지는 임차인이 그 상가를 실질적으로 사용하였다고 보기는 곤란하다는 것이 그 이유였습니다.

법무법인 정 암(02-595-3114)
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